Оренда квартир у Житомирі коштує дорожче, ніж у Києві. Яка ситуація на ринку нерухомості в Житомирі? Як війна вплинула на оренду та купівлю житла? Які зміни відбулися в попиті та ціновій політиці? Про це ми поспілкувалися з Наталією Мелай, головою Житомирського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України.
Як повномасштабне вторгнення вплинуло на ринок нерухомості в Житомирі?
Якщо розглядати ситуацію з початку повномасштабного вторгнення в 2022 році, то перші два місяці ринок нерухомості фактично не функціонував. Ми перебували під обстрілами, люди були в паніці, ситуація була невизначеною, і питання оренди чи придбання квартир взагалі не були актуальними. Вже наприкінці квітня з’явилися перші запити на оренду. До нас їхали наші сусіди з Київської області, Бучі та Гостомеля – ті райони, що постраждали, шукали прихистку. Однак це було більше рятуванням людей, ніж комерційною орендою. Тобто, ніхто тоді не думав про заробіток, ані власники житла, ані ріелтори. Більшість оренди відбувалася на громадських засадах, людей розселяли або безкоштовно, або майже безкоштовно. Вже з травня почалася оренда в більш комерційному форматі, бо з’явилися люди з грошима, і зросли вимоги до умов житла. Тобто, орендарі вже хотіли бачити гарний ремонт, паркомісця, добре обладнані квартири чи будинки. Відповідно, оренда вже стала платною і приносила дохід ріелторам.
Чи спостерігається зміна попиту на житло?
Найбільший попит на оренду житла після початку повномасштабного вторгнення був у кінці травня, червні та липні. Потім ситуація поступово стабілізувалася. Перші продажі почалися після відкриття реєстрів у кінці травня 2022 року. Спочатку ціни на нерухомість впали, а потім почали поступово вирівнюватися. Коли почали працювати державні програми, зокрема виділення коштів для військовослужбовців на придбання житла та програма “єОселя” з державними банками, ціни почали поступово зростати. Попит на ці категорії житла потягнув за собою ріст цін і на інші категорії. Ринок запрацював і став активним. Однак, у порівнянні з іншими регіонами, попит у Житомирі не такий високий, як у Львові, Чернівцях або Івано-Франківську, що зрозуміло, адже у нас теж шумно, хоча і не так, як на сході чи в північних регіонах країни. Однак небезпека все одно відчувається, і після обстрілів або тривог ринок затихає на кілька днів.
Які зміни відбулися в ціновій політиці на оренду та купівлю житла у Житомирі протягом останнього року? Як ціни відрізняються від минулорічних?
Рівень цін сьогодні вищий у порівнянні з довоєнним періодом, і він зріс як на оренду, так і на продаж. Найменше зросли ціни на дороговартісні великі будинки, що пов’язано з підвищенням цін на опалення, електрику та забезпечення будинку всім необхідним. З іншого боку, найбільше зросли в ціні однокімнатні квартири, які завжди були ліквідним товаром. Наприклад, гарна однокімнатна квартира з автономним опаленням у новобудові може коштувати близько 70 тис. доларів. За такі ж гроші можна придбати гарну трикімнатну квартиру, але без автономного опалення або в не новобудові.
Чи вистачає у місті квартир?
У соціальних мережах поширюється думка, що немає куди заселити людей, і немає квартир в оренду. Це неправда! Люди, які хочуть знайти квартиру, часто намагаються обійти ріелторів і знайти житло безпосередньо від власників. Однак власники, маючи негативний досвід здачі квартир без ріелторів, стали обачнішими, адже були випадки, коли орендарі знищували майно, не платили за комунальні послуги та навіть виносили речі (телевізори, кондиціонери, мікрохвильовки). Тому власники квартир віддають перевагу роботі через ріелторів, які укладають договори оренди та складають перелік майна. Крім того, у ріелторів є спільнота, де ведеться база недобросовісних орендарів, і якщо людина вже одного разу проявила себе негативно, вона більше не зможе знайти житло в Житомирі.
Як ситуація з відключеннями електроенергії впливає на вибір житла орендарями та покупцями?
Ні, мабуть, не впливає. Всі адаптувалися і змирилися. Жоден мікрорайон міста не може бути застрахованим від відключень. Крайні події, що відбулися в нашому місті, показали, що служби швидко відновлюють нормальне життя. Вражає швидкість, з якою вони працюють. Внутрішньо переміщені особи купують житло в Житомирі в дуже невеликій кількості – це не більше 5% від загального числа угод. У нашому місті житло здебільшого купують житомиряни.
Чи помічаєте ви тенденцію до збільшення попиту на житло в Житомирі жителями інших міст, наприклад, киянами?
Спочатку, коли в Києві були постійні відключення, багато киян, які працюють дистанційно, переїхали до Житомира. Потім вони повернулися назад до Києва і зараз проживають у своїх квартирах там або в тих, які мали раніше. Оренда житла в Києві нині дешевша, ніж у Житомирі, через частіші відключення світла. Крім того, квартири у Києві часто розташовані на вищих поверхах, ніж у Житомирі, де багатоповерховості такого рівня немає. Водночас у Житомирі зріс попит на оренду квартир на перших, других та третіх поверхах, а також на оренду в приватному секторі, який раніше не був таким популярним.
Як змінюються умови іпотеки та кредитування для купівлі житла в умовах війни? Чи спостерігається збільшення кількості угод завдяки програмам пільгового кредитування, як-от «єОселя»?
Я думаю, що пік програми “єОселя” вже минув, але вона значно збільшила кількість угод. Не всі власники були готові працювати за цією програмою, але моя агенція уклала чимало угод за “єОселя”. Це була можливість для військовослужбовців, лікарів та педагогів придбати житло. Однак, на жаль, фінансування програми з кожним місяцем стає все меншим, тому раджу купувати житло зараз через “єОселя”. З моїх особистих спостережень, ця програма або призупиниться, або змінить свій формат.
Чи змінився підхід покупців до інвестицій у нерухомість у Житомирі в умовах війни? Які види об’єктів зараз викликають найбільший інтерес – житлові чи комерційні?
Наше місто більше підходить для житла, а не для бізнесу, оскільки воно не є туристичним центром. Тому найбільшим попитом користується саме житлова нерухомість.
Як ви прогнозуєте розвиток ринку нерухомості у Житомирі в контексті можливої післявоєнної відбудови? Чи бачите ви ознаки того, що інвестори вже зараз цікавляться майбутніми проєктами, пов’язаними з відновленням міста?
Звісно, я думаю, що нерухомість буде користуватися попитом, і попит зросте, що призведе до подальшого підвищення цін. Тому тим, хто планує купувати житло, варто робити це вже зараз, не відкладаючи. Я впевнена, що місто розквітатиме та стане ще кращим.
